失敗しない空き家の不動産査定！3つの方法と信頼できる会社の選び方
- seira murata
- 10月10日
- 読了時間: 17分
ご実家など、使っていない空き家の扱いに悩んでいませんか？空き家の放置は資産価値の低下や税負担増のリスクを高めます。この記事を読めば、空き家の価値を正確に把握するための3つの査定方法と、信頼できる不動産会社の選び方がわかります。結論として、失敗しないためには複数の会社へ査定を依頼し、その根拠を比較することが最も重要です。最適な査定で、あなたの大切な資産の価値を最大化しましょう。
1. なぜ今空き家の不動産査定が必要なのか
全国的に増加し続ける空き家は、今や大きな社会問題となっています。親から相続した実家や、転勤などで誰も住まなくなった家を所有しているものの、どうすれば良いか分からず放置してしまっている方も多いのではないでしょうか。しかし、空き家をそのままにしておくことには多くのリスクが伴います。まずはご自身の所有する空き家の現状価値を把握することが、問題解決への第一歩です。不動産査定は、そのための最も有効な手段と言えるでしょう。
1.1 空き家を放置する3つのリスク
「特に困っていないから」と空き家を放置していると、気付かないうちに様々な問題が発生します。ここでは、空き家を放置することで生じる代表的な3つのリスクについて解説します。
1.1.1 資産価値の低下
建物は、人が住まなくなると急速に劣化が進みます。定期的な換気が行われないことによる湿気でカビが発生したり、雨漏りや害虫・害獣の侵入で柱や壁が傷んだりと、建物の状態はどんどん悪化していきます。適切な管理が行われない空き家は、時間とともに資産価値が大きく下落してしまうのです。いざ売却しようと考えた時には、老朽化が進みすぎて買い手が見つからなかったり、解体費用の方が高くついてしまう「負動産」になってしまうケースも少なくありません。
1.1.2 維持管理費と税金の負担
空き家は、所有しているだけで様々な費用がかかり続けます。たとえ誰も住んでいなくても、税金や管理費の支払いは免除されません。具体的にどのような費用が発生するのか、下の表で確認してみましょう。
費用の種類 | 内容 |
税金 | 固定資産税・都市計画税が毎年課税されます。 |
管理費 | 庭の草刈りや樹木の剪定、小規模な修繕など、建物の状態を維持するための費用です。遠方に住んでいる場合は、管理サービス会社への委託費用も考えられます。 |
光熱費 | 水道や電気を解約していない場合、使用しなくても基本料金が発生します。また、通水や通電は建物の劣化を防ぐためにも必要です。 |
保険料 | 火災や自然災害に備えるための火災保険料が必要です。空き家は放火のリスクも高まるため、加入は必須と言えるでしょう。 |
これらの費用は年間で数十万円にのぼることもあり、活用していない不動産のために継続的な出費が発生することは、大きな経済的負担となります。
1.1.3 特定空き家への指定
管理が不十分で、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空き家は、行政によって「特定空家等」に指定される可能性があります。特定空き家に指定されると、所有者には以下のような重いペナルティが科せられます。
固定資産税の優遇措置の解除: 土地にかかる固定資産税が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。
行政からの指導・勧告・命令: 状態の改善を求める行政指導が行われ、従わない場合は勧告や命令が出されます。
過料の徴収: 命令にも違反した場合、最大50万円の過料が科されることがあります。
行政代執行: 最終的には行政が強制的に建物を解体し、その費用が所有者に全額請求されます。
「特定空き家」への指定は、経済的負担を大幅に増加させるだけでなく、法的な責任を問われる事態に発展する深刻なリスクです。そうなる前に、適切な対応を検討することが極めて重要です。
1.2 不動産査定でわかることとは
空き家が抱えるリスクを回避し、適切な活用法を見つけるために、まずは不動産査定を受けることをお勧めします。不動産査定によって、単に「いくらで売れるか」という価格がわかるだけではありません。
プロの視点から物件の状態や立地条件を評価してもらうことで、以下のようなことが明らかになります。
客観的な資産価値: 現在の市場で、その空き家がどれくらいの価値を持つのかという適正な価格がわかります。
物件の強みと弱み: 日当たりの良さや駅からの距離といった強み、逆に修繕が必要な箇所などの弱点を専門家が指摘してくれます。
今後の活用方法のヒント: 査定結果をもとに、売却だけでなく、リフォームして賃貸に出す、更地にして土地活用するなど、様々な選択肢を検討する材料になります。
不動産査定は、所有する空き家の現状を正確に把握し、最適な解決策を見つけるための羅針盤となるのです。査定を依頼したからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。まずは気軽に専門家の意見を聞き、情報収集から始めてみましょう。
2. 空き家の不動産査定 3つの方法とメリット・デメリット
空き家の不動産査定には、大きく分けて「机上査定」「訪問査定」、そしてそれらを効率的に行う「不動産一括査定サイトの活用」という3つの方法があります。それぞれに特徴があり、ご自身の状況や目的に合わせて最適な方法を選ぶことが、失敗しない空き家売却の第一歩です。ここでは、各方法のメリットとデメリットを詳しく解説します。
2.1 方法1 机上査定（簡易査定）
机上査定（きじょうさてい）とは、不動産会社の担当者が現地を訪問せず、提供された物件情報（所在地、面積、築年数など）や、法務局の登記情報、周辺の類似物件の売出価格や成約事例といった公開データをもとに、おおよその査定価格を算出する方法です。AI査定もこの一種で、スピーディーに相場観を把握するのに適しています。
2.1.1 机上査定のメリットとデメリット
机上査定のメリットとデメリットを以下の表にまとめました。
項目 | 内容 |
メリット |
|
デメリット |
|
2.1.2 机上査定がおすすめな人
「まだ売却を決めていないが、まずは資産価値の相場を知りたい」という方に最適な方法です。具体的には、以下のような方におすすめです。
とりあえず空き家の価格相場を把握したい方
相続した不動産の価値を大まかに知りたい方
複数の不動産会社とやり取りする時間がない方
しつこい営業電話を避けたい方
2.2 方法2 訪問査定（詳細査定）
訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に空き家を訪れ、物件の状態を詳細に確認して査定価格を算出する方法です。建物の内外装の劣化具合、設備の状況、雨漏りの有無、日当たりや風通し、周辺環境、道路との接道状況などをプロの目で直接チェックするため、より精度の高い査定額が期待できます。
2.2.1 訪問査定のメリットとデメリット
訪問査定のメリットとデメリットは以下の通りです。
項目 | 内容 |
メリット |
|
デメリット |
|
2.2.2 訪問査定がおすすめな人
「空き家の売却を具体的に検討しており、正確な売却可能価格を知りたい」という方は、訪問査定が必須です。以下のような方に適しています。
近いうちに空き家の売却を考えている方
できるだけ高く売るためのアドバイスが欲しい方
査定価格の根拠を詳しく説明してほしい方
信頼できる担当者かどうかを直接会って見極めたい方
2.3 方法3 不動産一括査定サイトの活用
不動産一括査定サイトは、インターネット上で物件情報を一度入力するだけで、提携している複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスです。机上査定と訪問査定のどちらも選択できるサイトが多く、手間をかけずに複数の会社を比較検討できる点が最大の魅力です。
2.3.1 一括査定サイトのメリットとデメリット
不動産一括査定サイトの活用には、以下のようなメリットとデメリットがあります。
項目 | 内容 |
メリット |
|
デメリット |
|
2.3.2 代表的な不動産一括査定サイト（SUUMOやLIFULL HOME'Sなど）
日本国内には多くの不動産一括査定サイトが存在します。それぞれに特徴があるため、ご自身の空き家があるエリアや目的に合わせて選ぶことが重要です。複数の査定額を比較し、客観的な視点で不動産会社を選ぶためには非常に有効な手段と言えます。
SUUMO（スーモ）：圧倒的な知名度を誇り、提携社数も豊富。大手から地域密着型の不動産会社まで幅広く対応しています。
LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）：提携社数が多く、匿名での査定依頼も可能。サイトの使いやすさにも定評があります。
すまいValue：大手不動産会社6社（三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブルなど）が共同で運営。取引実績が豊富で安心感を重視する方におすすめです。
イエウール：全国の幅広い不動産会社と提携しており、地方の空き家にも強いのが特徴です。
これらのサイトをうまく活用することで、信頼できる不動産会社と出会う確率を高めることができます。
3. 失敗しない 信頼できる不動産会社の選び方5つのポイント
空き家の不動産査定を成功させるためには、パートナーとなる不動産会社選びが極めて重要です。査定額の高さだけで安易に決めてしまうと、売却活動が長期化したり、最終的に大幅な値下げを余儀なくされたりするケースも少なくありません。ここでは、あなたの大切な資産である空き家を安心して任せられる、信頼できる不動産会社を見極めるための5つのポイントを具体的に解説します。
3.1 ポイント1 空き家のあるエリアに精通しているか
不動産の価値は、その地域の特性に大きく左右されます。そのため、空き家が所在するエリアの市場動向や需要を熟知している不動産会社を選ぶことが第一のポイントです。
地域に根差した会社は、近隣の成約事例や売出中の物件情報を豊富に持っており、より精度の高い査定が期待できます。また、その土地ならではの条例や法規制、ハザード情報にも詳しいため、売却時に起こりうるトラブルを未然に防ぐことにも繋がります。担当者との面談の際には、そのエリアの魅力や、どのような層に需要があるかといった具体的な質問を投げかけてみると、知見の深さを測ることができるでしょう。
3.2 ポイント2 空き家の売却実績が豊富か
一般的な中古住宅の売却と、空き家の売却では、注意すべき点が異なります。建物が老朽化していたり、残置物があったり、相続が絡んでいたりと、空き家には特有の問題が伴うことが多いためです。
空き家や古家の売却実績が豊富な会社は、これらの問題への対応ノウハウを蓄積しています。例えば、建物の状態に応じた最適な売却方法（古家付き土地として売るか、更地にして売るかなど）の提案や、司法書士などの専門家との連携もスムーズです。会社のウェブサイトで過去の取引事例を確認したり、査定時に直接「空き家の売却実績はどのくらいありますか？」と質問したりして、経験値を確認しましょう。
3.3 ポイント3 査定額の根拠を明確に説明してくれるか
複数の会社に査定を依頼すると、提示される金額に差が出ることがあります。ここで重要なのは、金額の高さだけでなく「なぜその査定額になったのか」という根拠です。高い査定額を提示して契約を取り付けようとする会社も存在するため、納得できる具体的な説明があるかどうかが信頼性を見極めるカギとなります。
信頼できる会社は、査定報告書を用いて、以下のような項目を丁寧に説明してくれます。
評価項目 | 説明内容の例 |
プラス評価の要因 | 土地の形状、日当たり、駅からの距離、周辺環境の利便性など、物件の価値を高める要素。 |
マイナス評価の要因 | 建物の劣化状況（雨漏り、シロアリ被害など）、接道状況、法的な規制（再建築不可など）といった懸念点。 |
周辺の取引事例 | 近隣で最近売買された類似物件の成約価格や、現在売り出し中の物件の価格との比較データ。 |
これらの根拠を基に、査定額に納得できるか、そしてその後の売却戦略に説得力があるかを確認しましょう。
3.4 ポイント4 担当者とのコミュニケーションはスムーズか
不動産の売却は、査定から引き渡しまで数ヶ月にわたる長い付き合いになります。そのため、担当者との相性やコミュニケーションの取りやすさは、ストレスなく売却活動を進める上で非常に重要です。査定時のやり取りは、その担当者の人柄や仕事への姿勢を知る絶好の機会です。
以下の点をチェックしてみてください。
質問に対して専門用語を多用せず、分かりやすく丁寧に答えてくれるか。
メールや電話への返信は迅速か。
こちらの要望や不安を親身になって聞いてくれる姿勢があるか。
物件のメリットだけでなく、デメリットや売却活動におけるリスクも正直に伝えてくれるか。
「この人になら大切な不動産を任せられる」と心から思える担当者を見つけることが、失敗しない会社選びに繋がります。
3.5 ポイント5 売却以外の活用方法も提案してくれるか
所有者にとって、必ずしも「売却」が唯一の正解とは限りません。空き家の状態や立地、所有者のライフプランによっては、他の選択肢がより良い結果をもたらすこともあります。
優れた不動産会社は、売却一辺倒ではなく、リフォームして賃貸に出す、建物を解体して駐車場として活用する、空き家バンクに登録するなど、多角的な視点から活用方法を提案してくれます。こうした提案ができるのは、不動産に関する幅広い知識と経験を持っている証拠です。たとえ最終的に売却を選ぶとしても、複数の選択肢を比較検討させてくれる会社は、顧客の利益を第一に考えてくれる信頼できるパートナーと言えるでしょう。
4. 空き家の不動産査定 依頼から完了までの流れ
空き家の不動産査定を考え始めたものの、何から手をつければ良いかわからない方も多いのではないでしょうか。ここでは、査定依頼から結果報告までの具体的な流れを3つのステップに分けて解説します。全体像を把握することで、スムーズに査定を進めることができます。
4.1 ステップ1 事前準備と必要書類
不動産査定を依頼する前に、必要な書類を準備しておくと、その後の手続きが非常にスムーズになります。特に訪問査定では、正確な情報を伝えることで査定の精度が高まります。すべての書類が揃っていなくても査定は可能ですが、用意できる範囲で準備しておくことをおすすめします。
査定依頼時に手元にあると役立つ主な書類は以下の通りです。
書類名 | 主な入手先 | 備考 |
登記済権利証または登記識別情報通知 | 法務局（再発行不可） | 不動産の所有者であることを証明する重要な書類です。 |
固定資産税・都市計画税納税通知書 | 市区町村の役所 | 毎年送付される書類で、固定資産税評価額が記載されています。 |
土地測量図・境界確認書 | 法務局または土地家屋調査士 | 土地の正確な面積や隣地との境界を明確にするために必要です。 |
建物の図面（間取り図、設計図書など） | 住宅メーカー、工務店など | 建物の構造や間取りを正確に把握するために役立ちます。 |
4.2 ステップ2 不動産会社へ査定を依頼する
書類の準備がある程度できたら、不動産会社へ査定を依頼します。依頼方法は、不動産会社のウェブサイト、電話、あるいは不動産一括査定サイトの利用が一般的です。どの方法でも、物件の基本情報を伝える必要があります。
依頼時には、以下の情報を正確に伝えましょう。
物件の所在地（住所）
物件の種類（一戸建て、マンションなど）
土地・建物の面積
築年数
現在の状況（居住中、空き家など）
売却希望時期や特別な要望
机上査定か訪問査定か、希望する査定方法もこの時点で伝えます。訪問査定を希望する場合は、担当者と現地調査の日程を調整します。物件の長所だけでなく、雨漏りや設備の不具合といった短所も正直に伝えることが、後々のトラブルを防ぎ、信頼関係を築く上で重要です。
4.3 ステップ3 査定結果の報告と内容の確認
査定依頼後、不動産会社から査定結果が報告されます。机上査定の場合は数日以内にメールや電話で、訪問査定の場合は1週間程度で「査定報告書」をもとに詳しい説明を受けるのが一般的です。
査定結果を受け取ったら、提示された査定額だけを見るのではなく、以下のポイントを必ず確認しましょう。
査定価格の根拠：どのようなデータ（周辺の成約事例、市場動向など）を基にその価格が算出されたのか。
売却活動の提案：どのような販売戦略を考えているか、広告方法やターゲット層など。
諸費用の概算：売却時にかかる仲介手数料や税金などの費用はどのくらいか。
担当者の知識や人柄：質問に対して的確に、そして親身に答えてくれるか。
複数の不動産会社に査定を依頼した場合は、これらの点を総合的に比較検討し、最も信頼できると感じた会社と媒介契約を結ぶことになります。査定額の高さだけで安易に決めず、納得できる説明をしてくれる会社を選ぶことが、失敗しない空き家売却の第一歩です。
5. 空き家査定に関するよくある質問
5.1 査定に費用はかかりますか
結論から申し上げますと、不動産会社に依頼する査定は、原則として無料です。机上査定・訪問査定のいずれも費用を請求されることはありません。
これは、不動産会社にとって査定が、売却の仲介を依頼してもらうための営業活動の一環だからです。査定後、実際に売買契約が成立した際に受け取る仲介手数料が不動産会社の収益となるため、査定自体は無料で行われるのが一般的です。
ただし、裁判や相続などで公的な証明として査定書が必要な場合に依頼する「不動産鑑定士」による鑑定評価は有料となります。売却を検討するための価格調査であれば、不動産会社の無料査定で十分です。
5.2 建物が古くても査定は可能ですか
はい、どのような状態の建物でも査定は可能です。築年数が古く、傷みが激しい空き家であっても全く問題ありません。「こんなボロボロの家、値段がつかないのでは…」と諦める必要はありません。
空き家の査定では、建物の価値だけでなく、土地そのものの価値が非常に重要視されます。たとえ建物に価値がつかない「古家」と判断された場合でも、土地の価格で査定額が算出されます。また、立地や周辺環境によっては、古家付きの土地として現状のまま売却したり、解体して更地として売却したりするなど、複数の選択肢が考えられます。まずは専門家である不動産会社に相談し、資産価値を正確に把握することが大切です。
5.3 査定額を少しでも上げる方法はありますか
査定額は不動産会社や市況によって変動しますが、査定前にいくつかの準備をしておくことで、より良い条件を引き出せる可能性があります。高額なリフォームは費用対効果が合わないケースが多いため、まずはご自身でできる範囲のことから始めましょう。
特に重要なのは、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額や提案内容を比較検討することです。1社だけの査定では、その価格が適正かどうかを判断できません。複数の視点から物件を評価してもらうことで、ご自身の空き家の本当の価値を見極めることができます。
査定前にできること、避けるべきことを以下にまとめました。
査定前にやるべきこと | 査定前に避けるべきこと |
室内の清掃・片付け、庭の手入れ | 高額な費用がかかるリフォームや修繕 |
必要書類（登記済権利証など）の準備 | 不利な情報を隠すこと（雨漏りなど） |
隣地との境界の確認 | 1社だけに査定を依頼すること |
6. まとめ
空き家を放置すると資産価値の低下や税負担増といったリスクがあるため、早期の不動産査定が重要です。査定には手軽な「机上査定」と詳細な「訪問査定」があり、まずは複数の会社を比較できる不動産一括査定サイトの活用が効率的でしょう。失敗しないためには、地域に精通し、査定額の根拠を明確に説明してくれる信頼できる会社を選ぶことが不可欠です。この記事を参考に、大切な資産の価値を正確に把握し、最適な活用への第一歩を踏み出しましょう。
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