相続した空き家の売却、何から始める？流れと期間、失敗しないための全知識
- seira murata
- 7月19日
- 読了時間: 31分
親から相続した空き家の売却、何から始めればいいかお困りではありませんか。この記事では、複雑な相続手続きから売却完了までの全ステップ、期間、費用、税金を網羅的に解説します。この記事を読めば、売却までの全体像を掴み、相続登記の義務化や税金の特例といった重要ポイントを押さえることで、損をせずスムーズに空き家を売却する知識が身につきます。
1. 相続した空き家の売却 まずは全体像と流れを把握しよう
ご親族から大切な家を相続したものの、利用する予定がなく「空き家」となってしまい、どうすれば良いかお悩みではないでしょうか。相続した空き家の売却は、一般的な不動産売却とは異なり、まず相続手続きを完了させる必要があります。手続きが複雑で、何から手をつければよいのか分からず、不安に感じている方も少なくありません。
この章では、まず空き家売却の全体像を掴むために、売却完了までの具体的なステップと期間の目安を解説します。さらに、空き家をそのまま放置し続けることの危険性についても詳しくご説明します。全体像を把握することで、計画的に、そして有利に売却を進めるための第一歩を踏み出しましょう。
1.1 空き家売却までの6つのステップと期間の目安
相続した空き家の売却は、大きく分けて「相続手続き」と「売却活動」の2つのフェーズに分かれます。遺産分割協議の進捗や買主が見つかるまでの期間によって全体のスケジュールは変動しますが、一般的には半年から1年程度かかるケースが多いです。以下に、売却完了までの具体的な6つのステップと期間の目安をまとめました。
空き家売却のステップと期間の目安 | ||
ステップ | 内容 | 期間の目安 |
1. 相続手続き | 遺言書の確認、相続人・相続財産の確定、遺産分割協議、相続登記（名義変更）を行います。 | 2ヶ月～6ヶ月程度 |
2. 売却準備 | 売却方法（古家付きか更地か）を決め、不動産会社に査定を依頼します。 | 1週間～1ヶ月程度 |
3. 不動産会社との契約 | 信頼できる不動産会社を選び、売却を依頼するための媒介契約を結びます。 | 1日～1週間程度 |
4. 売却活動 | 売出価格を決定し、広告や内覧対応など、不動産会社が販売活動を開始します。 | 3ヶ月～6ヶ月程度 |
5. 売買契約 | 購入希望者と条件交渉を行い、合意に至れば売買契約を締結し、手付金を受領します。 | 1週間～2週間程度 |
6. 決済・引き渡し | 残代金を受領し、物件の鍵や関連書類を買主に渡して、所有権移転登記を申請します。 | 契約から1ヶ月程度 |
特に、最初のステップである相続手続きは、相続人の数や関係性によって時間がかかることがあります。2024年4月1日から相続登記が義務化されたこともあり、この手続きを迅速に進めることが、スムーズな売却の鍵となります。
1.2 相続した空き家を放置する3つのリスク
「手続きが面倒」「いつか使うかもしれない」といった理由で、相続した空き家をそのままにしていませんか？しかし、空き家を放置することは、金銭的・物理的・法的な面で多くのリスクを伴います。ここでは、特に注意すべき3つのリスクについて解説します。
1.2.1 固定資産税の負担増
土地の上に住宅が建っている場合、「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税が最大で6分の1に軽減されています。しかし、自治体から適切な管理がされていない「特定空き家」に指定され、改善勧告を受けると、この特例の対象から外れてしまいます。その結果、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があり、経済的な負担が急激に増大します。
1.2.2 倒壊や火災のリスク
適切に管理されていない空き家は、老朽化が急速に進みます。台風や地震で屋根や壁が崩れ、近隣の住宅や通行人に被害を及ぼす「倒壊リスク」が高まります。また、不審者の侵入や放火の標的になりやすく、「火災リスク」も無視できません。万が一、空き家が原因で第三者に損害を与えた場合、所有者として損害賠償責任を問われることになります。これは所有者にとって非常に重い責任です。
1.2.3 特定空き家への指定
前述の「特定空き家」とは、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、以下のような状態にあると自治体が判断した建物のことです。
そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
著しく衛生上有害となるおそれのある状態
適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
特定空き家に指定されると、自治体から助言・指導、勧告、命令といった行政指導が行われます。最終的に命令に従わない場合は、最大50万円以下の過料が科されるほか、自治体が強制的に建物を解体する「行政代執行」が行われ、その解体費用が所有者に請求されます。放置は、最終的に大きな金銭的負担となって返ってくるのです。
2. ステップ1 相続手続きを完了させる【空き家売却の前提】
相続した空き家を売却するためには、まずその不動産の所有権を法的にご自身のものにする必要があります。故人（被相続人）名義のままでは、たとえ相続人であっても売却することはできません。この所有権を移転させる一連の手続きが「相続手続き」です。このステップを完了させることが、空き家売却における絶対的な前提条件となります。手続きには時間と手間がかかるため、計画的に進めていきましょう。
2.1 遺言書の有無を確認する
相続が開始したら、まず最初に行うべきは「遺言書」の有無を確認することです。遺言書がある場合、原則としてその内容に従って遺産分割が進められます。遺言書には主に次の種類があり、それぞれ確認方法やその後の手続きが異なります。
遺言書の種類 | 特徴と確認・対応方法 |
公正証書遺言 | 公証役場で作成・保管される最も確実性の高い遺言書です。家庭裁判所での「検認」は不要。お近くの公証役場で「遺言検索システム」を利用して、全国の公証役場に保管されている遺言書の有無を照会できます。 |
自筆証書遺言 | 故人が自筆で作成した遺言書です。自宅の仏壇や書斎、貸金庫などで保管されているケースが多く見られます。 法務局の保管制度を利用していない自筆証書遺言を発見した場合、勝手に開封してはいけません。家庭裁判所で相続人立会いのもと内容を確認する「検認」という手続きが必要です。検認を経ずに開封すると5万円以下の過料に処される可能性があります。 |
遺言書が見つからない場合は、法律で定められた相続人（法定相続人）全員で遺産の分け方を話し合う「遺産分割協議」に進みます。
2.2 相続人と相続財産を確定させる
遺言書がない場合、または遺言書に記載のない財産がある場合は、「誰が相続人なのか」と「何が相続財産なのか」を正確に確定させる必要があります。この作業が後の遺産分割協議の基礎となります。
2.2.1 相続人の確定
法的に相続する権利を持つ「法定相続人」を全員確定させます。そのためには、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍謄本など）を取得する必要があります。これにより、離婚した配偶者との間の子や認知した子など、ご自身が把握していなかった相続人の存在が明らかになることもあります。相続人の調査は非常に重要であり、一人でも漏れがあると後の遺産分割協議が無効になってしまうため、慎重に進めましょう。
2.2.2 相続財産の確定
次に、被相続人が所有していた財産をすべてリストアップします。空き家（不動産）だけでなく、預貯金、株式、自動車といったプラスの財産から、借金やローンなどのマイナスの財産まで、すべてを洗い出します。不動産については、市区町村役場で「名寄帳（なよせちょう）」を取得すると、その市区町村内で被相続人が所有していた不動産の一覧を確認でき、調査漏れを防ぐのに役立ちます。すべての財産をまとめた「財産目録」を作成しておくと、後の遺産分割協議がスムーズに進みます。
2.3 遺産分割協議を行い遺産分割協議書を作成する
相続人と相続財産が確定したら、法定相続人全員で遺産の分割方法について話し合います。これが「遺産分割協議」です。
この協議では、相続人全員の合意が不可欠です。一人でも合意しない相続人がいると、協議は成立しません。空き家のように物理的に分割することが難しい不動産の場合、一般的に以下のような分割方法が検討されます。
換価分割：空き家を売却して現金化し、その売却代金を各相続人の相続分に応じて分配する方法。売却を前提としている場合に最も適した方法です。
代償分割：相続人の一人が空き家を相続する代わりに、他の相続人に対して自身の財産から代償金（現金など）を支払う方法。
共有分割：複数の相続人が共有名義で空き家を相続する方法。一見公平に見えますが、将来売却する際に全員の同意が必要になるなど、権利関係が複雑化しトラブルの原因となりやすいため、売却を考えている場合は避けるのが賢明です。
協議がまとまったら、その合意内容を証明するために「遺産分割協議書」を作成します。この書類には、相続人全員が署名し、実印を押印します。あわせて全員の印鑑証明書も必要となります。遺産分割協議書は、後の相続登記手続きで必須となる非常に重要な書類です。
2.4 相続登記（名義変更）を申請する【義務化】
遺産分割協議が成立し、遺産分割協議書を作成したら、いよいよ最終ステップである「相続登記」を行います。相続登記とは、空き家の名義を被相続人から、不動産を相続することになった相続人の名義へ変更する手続きのことです。この手続きは、不動産の所在地を管轄する法務局で行います。
この相続登記が完了して初めて、あなたは第三者に対して不動産の所有権を主張でき、売却活動を開始することができます。
特に注意すべき点として、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。これにより、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行うことが義務付けられています。正当な理由なくこの義務を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。この義務化は過去に発生した相続にも適用されるため、まだ手続きを済ませていない場合は速やかに対応する必要があります。
相続登記の申請には、遺産分割協議書や戸籍謄本類など、多くの専門的な書類が必要となります。手続きに不安がある場合は、登記の専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に依頼すれば、書類の収集から申請までを代行してもらえるため、確実かつスムーズに手続きを完了させることができます。
3. ステップ2 空き家の売却準備を始める
相続手続きが完了したら、いよいよ空き家の売却に向けた具体的な準備に入ります。この準備段階の進め方が、売却の成否や売却価格を大きく左右すると言っても過言ではありません。ここでは、売却方法の決定から信頼できる不動産会社選びまで、重要な3つのステップを詳しく解説します。
3.1 売却方法を決める（現状のままか解体か）
相続した空き家を売却する際、最初に決めるべき大きな選択肢が「建物を残したまま売るか（古家付き土地）」、それとも「建物を解体して更地にしてから売るか」です。それぞれにメリット・デメリットがあり、物件の状態や立地、周辺の需要によって最適な方法は異なります。両方の特徴を理解し、慎重に判断しましょう。
3.1.1 古家付き土地として売却するメリットとデメリット
建物がまだ使える状態であったり、リフォームすれば十分に居住可能であったりする場合に検討される方法です。近年では、古民家としての価値を見出す購入者や、自分好みにリノベーションしたいと考える層からの需要もあります。
詳細 | |
メリット |
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デメリット |
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3.1.2 更地にして売却するメリットとデメリット
建物が老朽化しすぎて住むのが困難な場合や、土地としての価値が高いエリアで有効な方法です。買主は土地の広さや形状を正確に把握でき、新築住宅のプランを立てやすくなります。
詳細 | |
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どちらが良いか迷う場合は、不動産会社に査定を依頼する際に「古家付きの場合」と「更地にした場合」の両方の査定額を出してもらい、解体費用と照らし合わせて判断するのが賢明です。
3.2 不動産会社に売却査定を依頼する
売却方法の方向性が決まったら、次はその空き家が「いくらで売れそうか」という売却価格の目安を知るために、不動産会社に査定を依頼します。査定は売却の第一歩であり、信頼できるパートナーとなる不動産会社を見つけるための重要なプロセスです。
3.2.1 査定方法の種類 机上査定と訪問査定
不動産査定には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。それぞれの特徴を理解し、状況に応じて使い分けましょう。
査定方法 | 特徴 | 向いているケース |
机上査定（簡易査定） | 物件の住所、面積、築年数などのデータと、周辺の類似物件の取引事例や公示価格をもとに、おおよその査定額を算出する方法。現地確認は行わないため、スピーディーですが精度は高くありません。 | 「まずは大まかな相場観を知りたい」「まだ具体的に売るか決めていない」「複数の会社に訪問されるのは面倒」という段階。 |
訪問査定（詳細査定） | 不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、建物の状態（内外装、設備、日当たり、劣化具合など）や土地の状況、周辺環境（道路の幅、隣地との関係など）を細かく確認して査定額を算出する方法。手間と時間はかかりますが、より実態に即した精度の高い価格がわかります。 | 「具体的に売却を検討している」「正確な売却可能価格を知りたい」「不動産会社と直接話して相談したい」という段階。 |
3.2.2 複数の会社に依頼する一括査定の活用
空き家の売却査定は、必ず3社以上の複数の不動産会社に依頼しましょう。1社だけの査定では、その価格が高いのか安いのか、妥当なのかを判断する基準がないためです。複数の査定結果を比較することで、おおよその相場を把握でき、各社の査定額の根拠を聞くことで、その会社の分析力や信頼性を見極めることができます。
複数の会社に個別に連絡するのは手間がかかりますが、「SUUMO」や「LIFULL HOME'S」、「イエウール」といった不動産一括査定サイトを利用すれば、一度の入力で複数の会社に査定を依頼できるため非常に便利です。ただし、多くの会社から連絡が来ることになるため、対応できる準備をしておきましょう。
3.3 信頼できる不動産会社を選び媒介契約を結ぶ
査定を依頼した複数の不動産会社の中から、売却活動を任せる1社（または複数社）を選び、「媒介契約」を結びます。査定額の高さだけで選ぶのは危険です。なぜその査定額になったのか、具体的な根拠や売却戦略を明確に説明してくれるか、担当者の人柄や対応は誠実か、といった点を重視して選びましょう。特に、相続した空き家の売却実績が豊富な会社は、特有の注意点や税務についても詳しいため頼りになります。
媒介契約には、以下の3つの種類があります。それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況に合った契約形態を選びましょう。
契約の種類 | 複数社との契約 | 自己発見取引 | 売主への報告義務 | レインズへの登録義務 |
一般媒介契約 | 可能 | 可能 | なし（任意） | なし（任意） |
専任媒介契約 | 不可 | 可能 | 2週間に1回以上 | 契約から7日以内 |
専属専任媒介契約 | 不可 | 不可 | 1週間に1回以上 | 契約から5日以内 |
※自己発見取引とは：売主が自分で買主を見つけてくること。※レインズとは：不動産会社間で物件情報を共有するネットワークシステムのこと。登録することで、他の不動産会社も買主を探してくれるようになります。
一般媒介契約：複数の会社に依頼できるため、広く買主を探せる可能性があります。しかし、不動産会社からすると成功報酬を得られる保証がないため、売却活動が積極的にならない場合があります。物件に人気があり、高く売れる自信がある場合に向いています。
専任媒介契約：1社に絞って依頼するため、不動産会社は責任をもって販売活動に取り組んでくれます。活動状況の報告義務もあるため、売主は状況を把握しやすく安心です。不動産会社と二人三脚で売却を進めたい場合に最も一般的な選択肢です。
専属専任媒介契約：最も拘束力が強い契約です。不動産会社にとっては確実に仲介手数料を得られるため、広告費をかけるなど、特に熱心な活動が期待できます。ただし、自分で買主を見つけても必ずその不動産会社を通さなければなりません。
どの契約形態を選ぶか迷った場合は、まずは専任媒介契約で信頼できる1社に任せてみるのがおすすめです。契約期間は最長3ヶ月で、更新も可能なので、不動産会社の働きぶりに不満があれば、期間満了時に見直すこともできます。
4. ステップ3 空き家の売却活動から引き渡しまで
相続手続きと売却準備が完了したら、いよいよ買主を見つけるための売却活動が始まります。このステップでは、不動産会社と密に連携しながら、内覧対応から契約、そして最終的な引き渡しまでを進めていきます。ここでは、売却活動の開始から引き渡し完了までの具体的な流れを5つの段階に分けて詳しく解説します。
4.1 売出価格を決定し販売活動を開始
売却活動の第一歩は、物件をいくらで売り出すかという「売出価格」の決定です。不動産会社が提示した査定価格は、あくまで「この価格なら3ヶ月程度で売れるであろう」という目安に過ぎません。
査定価格を参考にしつつ、ご自身の希望や売却を急ぐ事情、市場の動向などを不動産会社の担当者と相談しながら、戦略的に売出価格を決定することが重要です。最初は少し高めに設定して市場の反応を見たり、早期売却を目指して相場より少し安めに設定したりと、様々な戦略が考えられます。
売出価格が決定すると、不動産会社は以下のような販売活動を開始します。
不動産流通機構（レインズ）への登録：不動産会社間で物件情報を共有するシステムです。全国の不動産会社が買主を探せるようになります。
不動産ポータルサイトへの掲載：SUUMO（スーモ）やHOME'S（ホームズ）といった大手サイトに物件情報を掲載し、広く一般の購入希望者にアピールします。
自社ホームページへの掲載や顧客への紹介：不動産会社が抱える既存の顧客リストへ物件を紹介します。
チラシの配布やオープンハウスの開催：近隣住民に向けてチラシを配布したり、週末などに自由に内覧できるオープンハウスを開催したりします。
これらの販売活動の進捗については、不動産会社から定期的に報告（媒介契約の種類によって報告義務の頻度は異なります）があります。報告内容をもとに、反響が少なければ価格の見直しなどを検討していくことになります。
4.2 購入希望者の内覧対応
販売活動を行うと、物件に興味を持った購入希望者から内覧の申し込みが入ります。内覧は、購入希望者が物件を直接確認し、購入の意思を固めるための非常に重要な機会です。
内覧時の第一印象が、売却の成否を大きく左右すると言っても過言ではありません。売主としてできる限りの準備をしておきましょう。
内覧前にやっておくべき準備は以下の通りです。
清掃：特に玄関、キッチン、浴室、トイレなどの水回りは念入りに掃除し、清潔感を出すことが大切です。
換気：窓を開けて空気を入れ替え、カビやホコリの臭いをなくしておきましょう。
照明：当日は室内の照明をすべて点灯させ、部屋全体を明るく見せましょう。
庭の手入れ：庭付きの物件であれば、雑草を抜いたり、植木を整えたりしておくと印象が良くなります。
内覧当日は、基本的に不動産会社の担当者が案内や説明を行いますが、売主が立ち会うケースもあります。その際は、物件の良い点（日当たりの良さ、静かさ、近隣の便利な施設など）をアピールしつつ、質問には正直に答えるようにしましょう。
4.3 購入申込と売買条件の交渉
内覧を経て物件を気に入った購入希望者からは、「購入申込書（買付証明書）」が提出されます。これは、「この価格、この条件で購入したい」という購入の意思を示す書類です。
購入申込書には、一般的に以下の内容が記載されています。
購入希望価格
手付金の額
契約希望日、決済希望日
住宅ローンの利用の有無（ローン特約）
その他、引き渡しに関する要望など
この書類に法的な拘束力はありませんが、これをもとに具体的な条件交渉がスタートします。多くの場合、売出価格よりも低い金額での購入希望が提示されるため、価格交渉が発生します。どこまでなら値引きに応じるか、事前に不動産会社と最低売却価格を決めておくと、スムーズに交渉を進められます。
価格だけでなく、引き渡しの時期や残置物の処理など、その他の条件も総合的に判断して、売却の可否を決定することが大切です。双方の条件が合意に至れば、売買契約の締結へと進みます。
4.4 売買契約の締結と手付金の受領
売主・買主双方の条件がまとまったら、不動産売買契約を締結します。これは、合意した内容を書面で確認し、法的に有効な契約を成立させる重要な手続きです。
契約当日は、不動産会社のオフィスなどで、売主、買主、仲介の不動産会社担当者が集まって行われます。まず、宅地建物取引士から物件や契約内容に関する「重要事項説明」を受けます。専門的な内容も含まれますが、後々のトラブルを防ぐためにも、不明な点は必ずその場で質問し、納得した上で契約に臨みましょう。
重要事項説明の内容に双方が合意したら、売買契約書に署名・捺印し、買主から売主へ手付金（売買代金の5%～10%が相場）が支払われます。
手付金を受領した後は、正当な理由なく契約を解除することはできません。自己都合で解除する場合は、買主へ手付金の倍額を支払うなどのペナルティが発生するため注意が必要です。
契約時に売主側で必要になる主な書類は以下の通りです。事前に不動産会社に確認し、準備しておきましょう。
必要書類など | 備考 |
本人確認書類 | 運転免許証、マイナンバーカードなど |
実印 | 売買契約書への捺印に使用します。 |
印鑑証明書 | 契約時には不要な場合もありますが、決済時には必須です。 |
登記済権利証または登記識別情報 | 物件の所有者であることを証明する重要な書類です。 |
固定資産税納税通知書 | 固定資産税の清算額を計算するために使用します。 |
仲介手数料の半金 | 契約時に半金、決済時に残りの半金を支払うのが一般的です。 |
印紙税（収入印紙） | 売買契約書に貼付します。契約金額によって税額が異なります。 |
4.5 決済と空き家の引き渡し
決済とは、売買代金の残代金全額を買主から受け取り、物件の所有権を買主へ移転させる最終手続きです。通常、買主が住宅ローンを利用する金融機関の応接室などで、平日の午前中に行われます。
決済当日は、売主、買主、不動産会社担当者に加え、登記手続きを代行する司法書士が同席します。当日の流れは以下の通りです。
書類確認：司法書士が、所有権移転登記に必要な書類がすべて揃っているかを確認します。
残代金の支払い：買主が売主の指定口座へ残代金を振り込みます。住宅ローンを利用する場合、金融機関が手続きを行います。
着金確認と領収書発行：売主は自身の口座への着金を確認し、領収書を発行します。
諸費用の精算：固定資産税・都市計画税の日割り清算金や、仲介手数料の残金などを支払います。
鍵と書類の引き渡し：物件の鍵一式と、建築確認済証などの関連書類を買主に引き渡します。
登記申請：すべての手続き完了後、司法書士が法務局へ所有権移転登記の申請を行います。
決済日までに、契約時に定めた条件（家財道具の撤去など）をすべて満たした状態で、物件を引き渡せるように準備を完了させておく必要があります。また、電気・ガス・水道などの公共料金の精算も忘れずに行いましょう。これらすべての手続きが完了すれば、相続した空き家の売却は無事終了となります。
5. 相続した空き家の売却にかかる費用と税金を徹底解説
相続した空き家を売却する際には、さまざまな費用や税金が発生します。手元に残るお金を正確に把握し、損をしないためには、これらのコストについて正しく理解しておくことが不可欠です。この章では、空き家売却にかかる諸費用から、利益が出た場合の税金、そして節税に役立つ特例まで、お金にまつわる知識を網羅的に解説します。
5.1 空き家売却時にかかる諸費用一覧
空き家の売却プロセスでは、不動産会社に支払う仲介手数料をはじめ、契約や登記に関連する費用など、いくつかの諸費用が必要になります。どのような費用が、どのタイミングで、いくらくらいかかるのかを事前に把握し、資金計画を立てておきましょう。
5.1.1 仲介手数料
仲介手数料は、売却を依頼した不動産会社に支払う成功報酬です。売買契約が成立した際に発生し、法律（宅地建物取引業法）で上限額が定められています。一般的には、決済（引き渡し）のタイミングで半金、残りを決済完了時に支払うケースが多いです。上限額を超えた請求は違法となるため、必ず請求額を確認しましょう。
売買価格ごとの仲介手数料上限額（速算式） | |
売買価格 | 計算式 |
200万円以下の部分 | 売買価格 × 5% + 消費税 |
200万円超400万円以下の部分 | 売買価格 × 4% + 2万円 + 消費税 |
400万円超の部分 | 売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税 |
例えば、相続した空き家が1,000万円で売れた場合、仲介手数料の上限は「1,000万円 × 3% + 6万円 = 36万円」に消費税を加えた額となります。
5.1.2 印紙税
印紙税は、不動産売買契約書に貼付する印紙にかかる税金です。契約書に記載された契約金額によって税額が異なります。納税は、契約書に収入印紙を貼り、消印をすることで完了します。不動産売買契約書については、令和9年3月31日まで軽減措置が適用されます。
不動産売買契約書の印紙税額（軽減措置適用後） | ||
契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
5.1.3 登記費用（抵当権抹消など）
売却する空き家に、被相続人が組んだ住宅ローンの抵当権が残っている場合、売却前に抹消登記を行う必要があります。ローンを完済していても登記簿上には抵当権が残っているケースがあるため、必ず確認しましょう。この手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、登録免許税（不動産1個につき1,000円）と司法書士への報酬（1〜2万円程度）がかかります。
5.1.4 その他（解体費用、測量費用など）
状況に応じて、以下のような費用が発生する可能性があります。
解体費用：建物を解体して更地で売却する場合に必要です。建物の構造（木造、鉄骨など）や立地条件によって大きく変動しますが、木造住宅の場合で1坪あたり4〜6万円程度が目安です。
土地家屋調査士費用（測量費）：隣地との境界が確定していない場合に、土地の境界を明確にするための測量費用です。境界トラブルを防ぎ、土地の価値を正しく評価するために重要で、30万円〜80万円程度が相場です。
遺品整理・ハウスクリーニング費用：室内に残された家財道具（遺品）の処分や、室内清掃を専門業者に依頼する場合の費用です。数万円から数十万円かかることもあります。
5.2 空き家売却で利益が出た場合にかかる税金
相続した空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」と「住民税」が課税されます。これらの税金は、売却した翌年に確定申告を行い納税する必要があります。
5.2.1 譲渡所得税と住民税の計算方法
税金の計算は、まず譲渡所得を算出することから始まります。譲渡所得は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
それぞれの項目は以下の通りです。
売却価格（収入金額）：空き家が実際に売れた金額です。
取得費：その不動産を被相続人（親など）が購入したときの代金や建築費、購入時の手数料などを指します。購入時の契約書などが見つからず取得費が不明な場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計算できます。
譲渡費用：売却のために直接かかった費用で、仲介手数料や印紙税、解体費用などが該当します。
この譲渡所得から、後述する特別控除などを差し引いた「課税譲渡所得」に、所有期間に応じた税率を掛けて最終的な税額を算出します。
5.2.2 所有期間で変わる税率 短期譲渡所得と長期譲渡所得
譲渡所得にかかる税率は、売却した不動産の所有期間によって大きく異なります。重要なのは、この所有期間が「相続したときから」ではなく、「被相続人がその不動産を取得したときから」計算される点です。
所有期間は売却した年の1月1日時点で判定され、5年を境に「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分かれます。
所有期間と税率 | |||||
区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
親が長年所有していた空き家を相続してすぐに売却した場合でも、長期譲渡所得の低い税率が適用されることがほとんどです。
5.3 必ず知っておきたい税金の特例と控除
相続した空き家の売却では、税負担を大幅に軽減できる特例が用意されています。要件に合致すれば大きな節税につながるため、必ず内容を確認しましょう。
5.3.1 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（3000万円特別控除）
通称「空き家の3,000万円特別控除」と呼ばれる制度で、一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかからなくなります。
主な適用要件は以下の通りです。
相続開始の直前まで被相続人が一人で住んでいた家であること。
昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。（新耐震基準の家屋は対象外）
相続してから売却するまで、事業や貸付、居住の用に供されていないこと。
相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
売却代金が1億円以下であること。
売却時に現行の耐震基準を満たすようリフォームするか、家屋を取り壊して更地として売却すること。
この特例は要件が複雑なため、適用できるかどうかを不動産会社や税理士に事前に相談することが重要です。
5.3.2 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
こちらは、相続税を支払った人が利用できる可能性のある特例です。相続した空き家を売却する際に、支払った相続税額の一部を、譲渡所得の計算上「取得費」に加算できるという制度です。
主な適用要件は以下の通りです。
相続によって財産を取得した人であること。
その財産を取得したことで相続税が課税されていること。
相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却していること。
注意点として、この「取得費加算の特例」と、先ほどの「3,000万円特別控除」は併用することができません。どちらの特例を適用した方が有利になるかは、譲渡所得の金額や支払った相続税額によって異なります。どちらを利用すべきか、慎重にシミュレーションし、判断に迷う場合は税理士などの専門家に相談しましょう。
6. 相続した空き家の売却で失敗しないための注意点
相続した空き家の売却は、通常の不動産売却とは異なる特有の注意点が存在します。手続きをスムーズに進め、思わぬトラブルや損失を避けるために、ここで挙げる5つのポイントを必ず押さえておきましょう。これらを知っているかどうかで、売却の結果が大きく変わる可能性があります。
6.1 相続登記は早めに済ませる
相続した空き家を売却する大前提として、相続登記（不動産の名義変更）を完了させる必要があります。この手続きを後回しにすると、さまざまなリスクが生じます。
2024年4月1日から相続登記は義務化されており、正当な理由なく相続の開始を知った日から3年以内に登記申請を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。売却の意思があるかどうかにかかわらず、相続が発生したら速やかに手続きを進めることが重要です。
また、相続登記を放置している間に、相続人が亡くなって新たな相続が発生する「数次相続」が起こるリスクもあります。数次相続が発生すると、関係者がネズミ算式に増えていき、遺産分割協議がまとまらず、売却したくてもできないという事態に陥りかねません。売却を決意したら、まず最初に司法書士などの専門家に相談し、相続登記を迅速に完了させましょう。
6.2 売却前にリフォームは原則不要
空き家を少しでも高く売るために、リフォームを検討する方もいらっしゃるかもしれません。しかし、売却前の大規模なリフォームは原則として不要です。なぜなら、リフォームにかかった費用をそのまま売却価格に上乗せできるケースは稀だからです。
買主にはそれぞれ好みがあり、売主が良かれと思って行ったリフォームが、買主の希望と合わないことも少なくありません。近年は、中古物件を安く購入し、自分たちのライフスタイルに合わせてリノベーションしたいと考える買主も増えています。
ただし、以下のようなケースでは部分的な修繕や対応が有効な場合があります。
雨漏りやシロアリ被害など、建物の基本的な性能に関わる重大な欠陥の修繕
内覧時の印象を良くするためのハウスクリーニングや庭の手入れ
残置物を撤去し、清潔な状態にしておくこと
費用対効果を慎重に見極め、リフォームを行うかどうかは不動産会社の担当者とよく相談して決定することが賢明です。
6.3 家財道具の処分は計画的に
相続した空き家には、故人が遺した家財道具（残置物）が多く残されていることがほとんどです。これらの処分は、時間も手間も費用もかかるため、計画的に進める必要があります。売却活動を始める前、理想的には不動産会社に査定を依頼する前までには、家の中を空の状態にしておくのが望ましいです。
家財道具の主な処分方法は以下の通りです。それぞれのメリット・デメリットを理解し、状況に合わせて組み合わせるのがおすすめです。
処分方法 | メリット | デメリット |
親族での形見分け・分担処分 | 費用を抑えられる。思い出の品を大切にできる。 | 時間と手間がかかる。親族間の調整が必要。 |
遺品整理・不用品回収業者に依頼 | 分別から搬出まで一括で任せられる。短時間で完了する。 | 費用が高額になる場合がある。悪徳業者に注意が必要。 |
リサイクルショップ・フリマアプリで売却 | 処分費用がかからず、収入になる可能性がある。 | 売れるまでに時間がかかる。梱包や発送の手間がかかる。 |
自治体の粗大ごみ収集 | 比較的安価に処分できる。 | 自分で分別し、指定場所まで搬出する必要がある。 |
業者に依頼する場合は、必ず複数の会社から見積もりを取りましょう。また、作業を始める前には、貴重品や権利書、写真などの重要書類が紛れていないか、必ずご自身の目で確認することが大切です。
6.4 契約不適合責任について理解しておく
空き家を売却した後で、買主から「契約内容と違う不具合が見つかった」とクレームを受ける可能性があります。これは「契約不適合責任」といい、売主が買主に対して負う重要な責任です。
契約不適合責任とは、売買した不動産に、契約書に記載のない「種類、品質、数量」に関する不適合（例：雨漏り、シロアリ被害、主要な構造部の腐食、給排水管の故障など）があった場合に、売主が責任を負う制度です。買主は売主に対し、以下の権利を主張できます。
追完請求：不具合の修補を求める
代金減額請求：修補がされない場合に代金の減額を求める
損害賠償請求：不具合によって生じた損害の賠償を求める
契約解除：契約の目的が達成できない場合に契約を解除する
このリスクを回避するためには、売主が知っている物件の不具合や欠点は、些細なことでも隠さず正直に買主へ告知することが最も重要です。不動産会社と協力して「物件状況報告書」を正確に作成し、事前にインスペクション（建物状況調査）を実施して物件の状態を客観的に把握しておくことも有効な対策となります。
6.5 確定申告を忘れない
相続した空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税が課税されます。この税金を納めるために、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、必ず確定申告を行う必要があります。
特に注意が必要なのは、税金の特例を利用する場合です。「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（3,000万円特別控除）」などを適用して、計算上の納税額がゼロになったとしても、確定申告の手続き自体は必須です。申告をしなければ特例は適用されません。
もし確定申告を忘れてしまうと、本来納めるべき税金に加えて、無申告加算税や延滞税といったペナルティが課せられ、余計な支出を強いられることになります。売却手続きが完了して安心するのではなく、翌年の確定申告までが売却の一連の流れだと認識しておきましょう。税金の計算や申告手続きが不安な場合は、税務署や税理士に相談することをおすすめします。
7. まとめ
相続した空き家は、放置すると税負担の増加や倒壊などのリスクがあるため、計画的な売却が重要です。売却を成功させる鍵は、まず義務化された相続登記を早めに済ませること。そして、複数の不動産会社を比較し、信頼できるパートナーを見つけることです。売却にかかる費用や税金、特に「空き家の3000万円特別控除」などの特例を正しく理解し活用すれば、負担を大きく軽減できます。この記事で解説した流れと注意点を参考に、専門家とも相談しながら後悔のない売却を目指しましょう。
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